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房地产信托逆市回暖有蹊跷

发布时间:2019-08-17 21:22:15

  随着楼市回暖,房地产信托依赖“政策”而动的属性再次突显。近期发行的房地产信托预期年化收益率普超10%,动辄五六亿元的大型房地产信托频现。其中,规模的产品为中信信托的漳州万达广场,募集规模达15亿元。 这是否意味着房地产信托将迎来新的春天? “从房地产信托的收益率来看,目前并没有回升到足够高的水平以覆盖其风险,这些回暖也只是表面现象,很可能是雷声大雨点小,看似发行回升,实际上冬天还未真正结束。”诺亚财富管理中心研究员肖闰月分析认为。 在受访的多位业内人士看来,尽管规模和收益均呈现回暖之势,但难掩很多房地产信托融新还旧、穿马甲的嫌疑。 发行回暖 房地产信托在沉寂多个月后开始出现回暖迹象。 诺亚财富数据显示,4月2日~4月8日,房地产信托的发行规模及规模占比分别为14.90亿元和 7%,仅次于工商企业信托,环比均大幅上升。 “从各行业总规模上看,投向的为房地产行业,而单只产品募集规模的也是房地产类,平均募集金额为2.46亿元,较前几月有所增加。”肖闰月告诉《中国经营报》。 而随着房地产信托发行规模的回暖,房地产信托预期收益也稳中有升。普益财富数据显示,从预期收益率上看,近期发行的产品预期收益率较之前有所提高,以期限为12个月、18个月、24个月和 6个月的产品为例, 月份发行的平均收益率分别为12.25%、10.50%、12.06%和11.8 %,较2月份分别上涨68. %、5%、115%和27.08%。 “主要原因是信托公司没有找到合适的利润点,而房地产信托较高的收益以及关注热度仍成为。”用益信托研究员岳婷说。在岳婷看来,信托依赖政策而变化的属性,必然因为政策而发生调整,当前很多产品的发行规模较之前有所减少,在这样的市场情况下,房地产信托一旦发行规模增加就会占据市场主导地位。 信托人士刘擎认为,今年房地产信托有个大家可能都忽视了的特点,就是大部分是二三线城市的项目,项目规模也比较小。这反映了信托公司对大中城市房价的谨慎,但是否应对二三线城市的项目保持乐观,业内存在争议。 在房地产信托新产品量价回升的同时,许多房地产信托又提前清盘。据不完全统计,中融信托、天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托等多家信托公司旗下均有房地产信托计划提前清盘。 抑或假象 发行回暖和提前到期,看起来矛盾,为何同时存在? 在普益财富研究员范杰看来,目前房地产资金极度紧缺,房地产企业选择用销售款还款的可能性不大;加之今年以来信贷政策并未大幅度的放松,在银根收紧的情况下,房地产开发企业从银行获得贷款的可能性也不大,“如此,提前清盘的一些项目就有可能存在很大的兑付风险”。 因此,范杰认为,此次回暖更多停留在表面。“当前一些信托产品是基于同一或关联项目,开发商或其关联方更换名目、另行融资,主要的方式有直接用‘新信托接盘旧信托’、用‘建筑公司名义申请融资’、‘投资于已成立的信托产品收益权’等。” 用新信托接盘旧信托,已非新鲜事:2011年,四川信托拟发行“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”,接盘中融信托的“青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划”。 而今年信托公司又开始在不同项目间腾挪资金。近期,中信聚信汇金地产基金1号开放,2号也于近期发行——其资金投向为星耀地产在天津的天嘉湖二期的项目公司。由于天嘉湖与星耀地产旗下陷入破产风波,有“融新还旧”历史的星耀五洲处于同一地段,被业内人士质疑:“项目公司能保证信托资金只用于天嘉湖项目而不用于星耀五洲吗?接盘意图昭然若揭,其中的蹊跷,颇值玩味。” 不过,也有信托人士认为,信托项目资金是专户管理,使用均有银行复核,不会出现挪用项目资金。截至发稿前,中信信托并未正面回应质疑。 以建筑公司名义申请融资,也被认为是为房地产企业做嫁衣。四川信托近发行的一款名为“自贡市荣新建筑工程有限公司流动资金贷款”的集合资金信托计划。资金用途为“用于对向自贡市荣新建筑工程有限公司(荣新建筑)发放流动资金贷款,资金用于其采购建材和补充其他日常经营所需资金”。 上述信托计划显示,融资方容新建筑和抵押人荣新房产同属于荣新集团下属公司,目前容新建筑的主要工程为荣新房产名下“柠都新城”项目。“此次借款无疑就是为‘柠都新城’项目‘输血’。”范杰分析道。 “使用荣新建筑为融资主题,主要就是为了逃避监管层对房地产信托的审查”。范杰认为,当前此类项目实际上是“以工商企业融资之名,行房地产融资之实”。信托公司设计此类产品,有违诚实义务和谨慎性原则。 四川信托相关人士否认“输血”质疑,并称基于保密原因,不愿对出具相关证明。 此外,部分信托公司被质疑用“投资信托计划收益权”的方式为之前的信托和其他金融产品接盘。如湖南信托的“湘财盛”系列存续期间闲置的信托资金可以用于投资……信托计划以及受托人认为低风险的其他金融产品。 致电湖南信托相关部门,但截至发稿,一直无人接听。 “上述产品隐藏了信托资金的终用途,风险较大,所以投资者在选择时应该谨慎。”范杰提醒。

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